Quais os documentos necessários para comprar um imóvel?

Você sabe quais documentos para comprar um imóvel devem ser solicitados para a construtora? Antes de tudo, é importante procurar uma construtora de confiança, que tenha um bom histórico no mercado, pois isso é um indicativo válido sobre a regularidade e a qualidade dos empreendimentos ofertados. 

Porém, a análise da documentação se torna essencial para proteger o seu investimento e garantir a escolha mais segura de um imóvel na planta. Como será necessário aguardar a conclusão da obra, esse cuidado é que trará mais segurança para a aquisição.

Neste post, você aprenderá quais são os documentos que devem ser verificados e a importância de cada um. Confira!

Registro de Incorporação

O Registro de Incorporação Imobiliária é um procedimento que deve ser feito antes de o empreendimento ser comercializado. Para isso, a empresa responsável deve apresentar uma série de documentos para o Cartório de Registro de Imóveis que abordam as características da construção e a sua regularidade. Veja alguns exemplos:

  • comprovante de posse do terreno, como título de propriedade ou promessa de compra e venda;
  • certidões negativas de impostos municipais e estaduais e débitos previdenciários;
  • projeto de construção devidamente aprovado;
  • memorial descritivo da edificação.

A documentação exigida está elencada na lei 4.591/1964 que trata das incorporações imobiliárias. O cartório responsável analisará todos para definir se existem irregularidades ou se é necessário incluir informações sobre ônus fiscais ou reais no registro. 

Como o documento é público, o Registro de Imóveis fornecerá certidão ou cópias da documentação referente à incorporação para quem solicitar e pagar as taxas devidas, então pode ser consultado pelos interessados no empreendimento. Além disso, a própria construtora pode fornecê-los, facilitando o processo. 

A existência do registro demonstra ao comprador que todo o projeto foi feito seguindo os parâmetros legais e a preocupação da construtora em garantir a regularidade em todas as etapas. Sem isso, podem surgir problemas com a conclusão da obra e, até mesmo, a expedição da certidão de Habite-se. 

Memorial descritivo

O memorial descritivo é obrigatório em qualquer lista de documentos para comprar um imóvel. Além de ser exigido para o registro de incorporação, ele precisa ser entregue ao comprador, pois deve ser parte integrante e complementar do contrato de compra e venda. 

Exigido pela lei de incorporações imobiliárias, o documento deve ser elaborado seguindo os parâmetros previstos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O memorial precisa especificar as características da obra, proporcionando mais segurança para todas as partes do contrato. Veja alguns exemplos de informações que devem ser incluídas:

  • zona de uso e área total construída;
  • profissionais envolvidos;
  • instalações e proteções;
  • serviços realizados;
  • tipo de alvenaria e de cobertura;
  • materiais utilizados na obra;
  • detalhes de padrões de qualidade e acabamentos.

Logo, uma leitura atenta do documento, comparando com a oferta realizada, é capaz de evitar muitas dores de cabeça. O memorial também servirá como base para exigir o cumprimento de obrigações não observadas pela construtora, se for o caso. 

Regime de afetação

O regime de afetação é uma prática que pode ser adotada pelas construtoras e incorporadoras, separando os bens e direitos referentes à determinada obra do restante do patrimônio da empresa. Desse modo, ele não se comunica com os outros bens, direitos ou obrigações existentes. Mas o que isso significa?

Basicamente, isso garante que o patrimônio referente ao empreendimento não responderá por dívidas dos recursos da empresa ou de outras incorporações. Assim, o dinheiro recebido pelas vendas e demais investimentos na obra será realmente aplicado nela e fica separado do restante dos valores da construtora. 

A empresa tem liberdade para escolher o regime de afetação, então quem busca segurança deve dar preferência às construtoras que adotam essa prática. Isso protege o investimento, já que a separação do patrimônio tem o objetivo de assegurar a continuidade das obras e a entrega de todas as unidades. 

A própria construtora repassa essa informação. Porém, para confirmá-la, você pode consultar a matrícula do imóvel — a afetação do empreendimento fica registrada no documento, que pode ser consultado no Registro de Imóveis.

Licenças ambientais

Existem diversas leis ambientais que precisam ser observadas para a construção de um empreendimento. Dessa forma, é preciso obter as licenças exigidas para que a instalação possa ser feita. Para tanto, a empresa precisa cumprir diversos requisitos, considerando as especificações de cada região. 

O objetivo legal dessas licenças é garantir a integridade da região, viabilizando o equilíbrio entre as ações do ser humano e a preservação do meio ambiente. Assim, quando uma construção é feita sem observar essa regra, há o risco de a obra ser embargada, gerando atrasos ou, até mesmo, a impossibilidade de conclusão da construção. Por isso, elas não podem ser esquecidas quando se avalia os documentos para comprar um imóvel. 

Alvará de construção

Outro item essencial para uma lista de documentos para comprar um imóvel é o alvará de construção, emitido pela prefeitura municipal que autoriza o início de uma obra. Ele atesta que o projeto atende à legislação vigente e a existência de um responsável técnico pela construção. 

Ou seja, o alvará é que garante que a construção é regular, evitando problemas com embargos de obra e outras situações que podem resultar em prejuízos e sem ele não será possível obter a certidão de Habite-se. 

Entretanto, nem sempre as empresas iniciam as construções com todas as etapas regularizadas. Dessa forma, a análise do documento se torna fundamental para ter segurança antes de investir. 

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Outorga onerosa 

Um dos pontos importantes de ter o alvará de construção é a garantia de que a construtora já pagou os valores referentes à outorga onerosa. Cada terreno tem um potencial construtivo, que é o tamanho total que o empreendimento pode ter de acordo com a área do lote. Caso ultrapasse essa metragem, é preciso obter a outorga onerosa para aumentar o potencial construtivo da obra.

Como isso tem um alto custo, muitas empresas deixam de fazer essa regularização e iniciam a construção de forma irregular ou obtêm o alvará utilizando informações incorretas. Portanto, a falta de análise da documentação pode aumentar os ricos, gerando novos custos ou impedindo a conclusão da obra por causa da irregularidade. 

Agora que você já conhece essa lista de documentos para comprar um imóvel, sempre peça cópias para a construtora ou solicite no cartório, quando for o caso, para avaliar a regularidade do empreendimento e reduzir os riscos ao investir. 

Achou o conteúdo interessante? Se você quer mais segurança para comprar um imóvel, confira o checklist completo com a documentação necessária!

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