Quando uma pessoa morre e deixa uma herança, muitas dúvidas surgem, inclusive sobre imóveis na sucessão hereditária. Por isso mesmo, o tema “sucessão” não é considerado um terreno favorável para inovações. Ainda, apesar de não sofrer grandes mudanças, esse assunto está bastante ligado à família e à propriedade. E estas, por sua vez, estão em constante transformação.

Esses temas são fortemente influenciados pelo modo de pensar de cada sociedade. Na atualidade, os direitos humanos, vinculados ao princípio da dignidade da pessoa humana, têm ganhado bastante relevância. Isso determina todo o conjunto de normas públicas, incluindo o campo do direito, sobre os imóveis na sucessão hereditária.

Descubra agora quais são os princípios que regem e como ocorre a propriedade ou a copropriedade dos imóveis na sucessão hereditária.

Sucessão hereditária

A sucessão hereditária acontece após o falecimento de uma pessoa que deixa os seus bens como herança. Assim que isso ocorre, os bens são transmitidos para os sucessores.

Nesse caso, quem recebe a herança? Todos os sucessores que estiverem vivos ou que já tiverem sido concebidos. Isto é, o nascituro (aquele que já foi concebido) receberá a herança somente se nascer com vida.

A sucessão hereditária pode ocorrer a título universal ou a título singular. A primeira ocorre quando há a transferência de um conjunto de bens para um ou mais herdeiros. A segunda, quando um único bem é transmitido. Imóveis na sucessão hereditária podem ser passados das duas formas. Além disso, as sucessões são divididas em três espécies, como veremos a seguir.

Sucessão testamentária

A sucessão testamentária se dá quando os bens são deixados para os herdeiros através de testamento válido.

Sucessão legítima

A sucessão legítima acontece quando:

• o falecido não deixa testamento;
• o testamento perde a validade;
• o testamento é considerado nulo.

Nesse caso, os bens são destinados aos descendentes: filhos, netos e bisnetos, concorrendo com o(a) viúvo(a). Se não existir descendente, os bens são deixados para os ascendentes: pais, avós e bisavós, concorrendo com o(a) viúvo(a).

Se também não existirem ascendentes, a herança é transmitida por inteiro ao(à) viúvo(a). Se não existir cônjuge, a herança é deixada para os herdeiros colaterais: irmãos, sobrinhos e tios. E se o falecido não fosse casado, mas estivesse em união estável? A pessoa concorreria com os herdeiros colaterais.

Sucessão simultânea

Existe ainda a sucessão simultânea, quando parte dos bens é passada por testamento, e o restante, por sucessão legítima.

Princípios da sucessão

Existem dois princípios básicos a serem seguidos.

Princípio da saisine

O princípio da saisine é fundamentado no art. 1.784 do Código Civil. Trata-se do fundamental Direito Sucessório, em que a morte determina a imediata transferência da herança aos sucessores. Dessa forma, evita-se que o patrimônio deixado fique sem titular.

Princípio da indivisibilidade

O princípio da indivisibilidade é fundamentado no art. 1.791 do Código Civil. Diz que os bens que compõem a herança não poderão ser divididos até que o processo de inventário e partilha esteja terminado.

A copropriedade dos imóveis na sucessão hereditária

Pelo princípio da indivisibilidade, os herdeiros só passam a ter poder sobre a propriedade herdada após o processo de inventário e partilha. Para imóveis na sucessão hereditária, que são indivisíveis, é possível que mais de um herdeiro seja proprietário do bem.

Nesses casos, eles são coproprietários, e todos se responsabilizam pela conservação e pelas obrigações relacionadas ao imóvel, inclusive as tributárias. Todos terão direito também aos frutos do imóvel – por exemplo, aluguel, agricultura e pecuária.

O que acontece se um dos proprietários decide vender a sua parte? Por lei, ela deve ser oferecida em primeiro lugar para os demais coproprietários, pois eles possuem a preferência legal. Isso porque é suposto que eles tenham afinidade entre si devido ao grau de parentesco.

Porém, pode não haver concordância entre os coproprietários em qualquer tipo de decisão. Nessas circunstâncias, o imóvel é ofertado publicamente em um leilão judicial, com a intervenção de um juiz. O fruto da venda é dividido entre os coproprietários. Esse processo é chamado de alienação judicial. Porém, os valores são abaixo do que a propriedade realmente vale.

Inventário não finalizado

Existem casos em que imóveis na sucessão hereditária são vendidos antes de o inventário ser finalizado. Assim, existem dois caminhos a serem tomados.

Alvará judicial

É um documento solicitado por um dos herdeiros e autorizado por um juiz para que a venda ocorra. Porém, é preciso haver uma justificativa para que esse documento seja utilizado. Nessa situação, requere-se o recolhimento do ITCMD, que é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação. A alíquota do ITCMD é determinada pelos governos estaduais.

Escritura pública

Nesse caso, o comprador entra na sucessão como se fosse um herdeiro. Assim, vai receber a sua parte conforme o que foi adquirido. Ele pode, inclusive, tornar-se apto a promover o processo de inventário.

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